2026년 다주택 정리 전략: 양도세 중과 ‘5/9’ 변수 + 전세금 + 주담대 금리까지 한 번에 정리
2026년 다주택 정리는 “양도세 중과 유예(5/9) 연장/종료 시나리오”와 “전세금 반환·대출 금리(DSR)로 인한 현금흐름”을 동시에 잡는 게임입니다. [연합뉴스](https://www.yna.co.kr/view/AKR20260109060800003)
다주택을 정리하려는 분들이 2026년에 가장 크게 체감하는 어려움은 두 가지입니다. 첫째는 세금입니다. 다주택자 양도세 중과 유예가 5월 9일을 시한으로 ‘결론이 안 난 상태’라는 보도가 나오면서, 매도 타이밍 자체가 흔들리고 있습니다. 둘째는 현금흐름입니다. 전세금 반환(임대 중인 집)과 주담대 이자 부담이 겹치면, “팔고 싶어도 못 파는” 상황이 생깁니다. 이 글은 다주택 정리 관점에서 2026년 체크리스트를 시나리오별로 정리합니다.
1. 2026년 다주택 정리의 핵심 변수 3가지(세금·전세금·금리)
다주택 정리의 본질은 “세후로 남는 현금”을 최대화하면서 “리스크(전세·금리·규제)를 최소화”하는 것입니다. 2026년에는 그 공식이 더 빡빡해졌는데, 이유는 변수가 동시에 움직이기 때문입니다.
첫 번째 변수는 양도세 중과입니다. 연합뉴스 보도에 따르면 다주택자 양도세 중과 유예 연장 여부가 명확히 제시되지 않아 해석이 엇갈리며, 시한(보도 기준 5/9) 전 거래 완료(잔금 등) 일정이 중요하다는 점도 언급됩니다. 즉 “팔겠다”만으로 끝나는 게 아니라 “언제 잔금까지 끝낼 수 있느냐”가 세금과 직결될 수 있습니다.
[연합뉴스](https://www.yna.co.kr/view/AKR20260109060800003)
두 번째는 전세금입니다. 전세를 끼고 있는 다주택 구조는 ‘전세금=레버리지’이기 때문에, 집값·전세가·금리 중 하나만 흔들려도 반환 리스크가 커집니다. 세입자 교체가 막히거나 역전세가 오면, 다주택자는 “팔기 전에 먼저 전세금을 돌려줘야 하는” 상황을 맞습니다.
세 번째는 금리(그리고 DSR)입니다. 기준금리는 방향성을 주지만 실제 체감금리는 은행의 가산금리/우대금리/대출 관리 기조에 따라 다르게 움직입니다. 기준금리 흐름(과거 추이)은 한국은행 자료에서 확인 가능합니다.
[한국은행 기준금리 추이](https://www.bok.or.kr/portal/singl/baseRate/list.do?dataSeCd=01&menuNo=200643)
1-1. 다주택 정리에서 가장 흔한 실패 패턴 3가지
다주택 정리에서 “시간이 지나면 해결되겠지”라고 생각하면, 아래 패턴으로 꼬이기 쉽습니다.
- 세금 확정 전 관망 → 매물 잠김 → 더 나쁜 조건으로 급매: 정책 불확실성이 길어지면 매도·매수자 모두 움직임이 줄어들 수 있습니다. [연합뉴스](https://www.yna.co.kr/view/AKR20260109060800003)
- 전세금 반환 일정이 꼬여 ‘브릿지 자금’이 필요해짐: 이때 금리가 높으면 이자 비용이 정리 이익을 갉아먹습니다.
- 대출 규제(DSR)로 ‘다음 플랜’이 막힘: 한 채를 정리해 갈아타려는데, 새 대출이 생각보다 안 나오면 전체 계획이 흔들립니다.
1-2. 다주택 정리 의사결정 10분 프레임(숫자 5개만 먼저)
실전에서는 복잡한 분석보다 “딱 5개 수치”를 먼저 뽑으면 방향이 빨라집니다.
1) 주택별 예상 매도가(보수적으로)
2) 주택별 대출 잔액/금리/만기
3) 주택별 전세보증금(만기 시점 포함)
4) 주택별 예상 양도차익(취득가·필요경비 포함)
5) 내 가계 월 상환 가능액(DSR 여력)
이 5개만 정리해도 “어느 집부터 팔아야 하는지”가 대체로 보입니다.
2. 다주택 양도세 중과 유예(5/9) 시나리오별 전략
다주택 정리에서 2026년 가장 중요한 분기점은 “양도세 중과 유예가 연장되는가, 종료되는가”입니다. 연합뉴스 보도는 유예 연장 방안이 성장전략에 포함되지 않아 해석이 분분하며, 정부가 ‘검토 중’이라는 취지로 답했다는 내용을 전합니다. 또한 시한이 임박한 점(5/9)과 거래 완료까지 걸리는 시간을 고려하면 불확실성 해소가 필요하다는 지적이 담겨 있습니다.
[연합뉴스](https://www.yna.co.kr/view/AKR20260109060800003)
여기서 핵심은 “확정될 때까지 기다리자”가 아니라, 연장/종료 2가지 시나리오로 동시에 계획을 세워두는 것입니다. 그래야 정책 발표가 나와도 당황하지 않고 바로 실행할 수 있습니다.
2-1. 시나리오 A: 유예 연장(또는 추가 유예)일 때의 정리 전략
유예가 연장되면 다주택자는 심리적으로 숨통이 트입니다. 하지만 이때가 오히려 위험한 구간일 수 있습니다. “나중에 팔자”로 미루다가, 금리·전세·가격 중 하나가 틀어지면 정리 난이도가 급상승합니다.
이 시나리오에서의 권장 전략은 ‘최적화’보다 ‘안정화’입니다. 즉 세후 이익을 100점으로 만들겠다는 욕심보다, 다음 2가지를 우선하세요.
- 현금흐름이 위험한 주택부터 정리: 전세금 반환 리스크가 큰 집, 금리 부담이 큰 집, 공실 가능성이 큰 집부터 우선순위를 줍니다.
- 거래 일정(계약~잔금) 여유 확보: 기사에서도 잔금까지 걸리는 시간, 특정 지역의 절차 등이 언급됩니다. 시간에 쫓기면 협상력이 급격히 떨어집니다. [연합뉴스](https://www.yna.co.kr/view/AKR20260109060800003)
2-2. 시나리오 B: 유예 종료(중과 재개)일 때의 정리 전략
유예가 종료되어 중과가 재개되면, 다주택 정리의 관문은 “세후 현금”입니다. 같은 가격에 팔아도 세후로 남는 돈이 줄면, 대출 상환·전세 반환·갈아타기 자금 계획이 연쇄적으로 무너질 수 있습니다.
이 시나리오에서의 핵심은 단순히 ‘빨리 팔기’가 아니라 **세후 손익을 기준으로 매도 순서를 재배치하는 것**입니다.
- 양도차익이 큰 주택은 중과 환경에서 세후 현금이 크게 줄 수 있습니다.
- 반대로 양도차익이 작거나, 처분해도 구조가 단순해지는 주택은 먼저 정리해 “리스크를 줄이는 효과”를 얻을 수 있습니다.
또한 기사에서 언급되듯 중과를 피하려면 일정(잔금까지)이 중요해질 수 있기 때문에, 세입자 있는 물건은 특히 “만기/명도/갱신”
변수까지 포함해 보수적으로 잡아야 합니다. [연합뉴스](https://www.yna.co.kr/view/AKR20260109060800003)
2-3. 다주택자가 2026년에 꼭 만들어야 할 ‘2장짜리 표’
정리 계획이 복잡해지면 결국 실행을 못 합니다. 그래서 아래 2개 표만 만들어두면 체감 난이도가 확 내려갑니다.
1) 주택별 세후 현금 표(연장 시/종료 시 2버전)
2) 주택별 현금흐름 표(전세보증금 만기 + 대출이자 + 관리비/세금)
이 2장으로 “어느 것을 먼저 팔지”를 논리적으로 정할 수 있습니다.
3. 전세금이 있는 주택부터 정리해야 하는 이유(현금흐름 우선순위)
다주택 정리에서 ‘전세 낀 집’은 단순 투자자산이 아니라 부채성(반환 의무) 자산입니다. 즉 전세보증금은 언젠가 반드시 갚아야 하는 돈이고, 그 시점은 내 의지대로만 움직이지 않습니다(세입자 이사·계약갱신·시장 상황).
특히 전세금 반환이 필요해지는 순간, 다주택자는 선택지가 줄어듭니다. “팔아서 갚자”가 되는데, 그때 세금이 불리하거나(중과), 시장이 얼어있거나(거래절벽), 대출이 막히면(DSR) 현금이 급해져 협상력이 떨어집니다.
그래서 2026년 다주택 정리에서는 보통 아래 우선순위가 합리적입니다.
- 전세금 만기가 가까운 주택
- 전세가 하락/역전세 가능성이 큰 주택(신축 공급, 입주물량 영향 등)
- 전세보증 가입·유지가 까다로운 주택(권리관계 복잡 등)
3-1. 전세금 반환 플랜 3단계(현실적인 순서)
다주택자가 전세금을 안전하게 관리하려면, 아래 순서를 권합니다.
1) 만기 6~9개월 전: ‘반환 재원’부터 확정
새 세입자 유입에만 의존하면 리스크가 큽니다. 대출 가능 여부(DSR 포함)나 자기자금 투입 가능액을 먼저 정하세요.
2) 만기 3~6개월 전: 임차인 커뮤니케이션(이사 의사 확인)
이 단계에서 일정이 정해져야 매도 타이밍도 정해집니다.
3) 만기 0~3개월 전: 매도/재임대/대출 실행 중 하나로 결론
이때가 되면 선택지가 급격히 줄어듭니다.
3-2. ‘전세가 있는 집’을 팔 때 일정이 더 중요한 이유
연합뉴스 기사에서 언급되듯 거래 완료까지 시간이 걸릴 수 있고, 세입자가 있으면 상황이 더 복잡해질 수 있습니다. 전세가 있는 집을 5/9 같은 시한 이슈와 엮어 “막판에 급하게” 처리하려 하면, 일정 리스크가 곧 가격 리스크로 바뀔 수 있습니다. [연합뉴스](https://www.yna.co.kr/view/AKR20260109060800003)
4. 주담대 금리·DSR 환경에서 “정리”가 어려워지는 구조
다주택 정리는 “자산 정리”이면서 동시에 “부채 재구조화”입니다. 그래서 금리·대출규제 환경이 불리하면 정리 속도가 느려집니다. 기준금리 추이는 한국은행 자료로 확인할 수 있고, 2025년 5월 29일 2.50 등 과거 변화 내역이 정리돼 있습니다. [한국은행 기준금리 추이](https://www.bok.or.kr/portal/singl/baseRate/list.do?dataSeCd=01&menuNo=200643)
다만 다주택자 입장에서 더 중요한 건 “나의 체감 이자비용”입니다. 금리 0.5%p 차이는 대출 잔액이 큰 경우 연간 이자 부담을 크게 바꾸고, 그 부담은 결국 “얼마에 팔 수 있느냐(버틸 수 있느냐)”로 연결됩니다.
4-1. 금리·DSR이 다주택 정리에 미치는 영향 3가지
- 매수자의 대출 여력 감소 → 매각 속도 둔화: 내 집을 사줄 사람이 대출이 안 나오면 거래가 느려집니다.
- 내 대출 갈아타기/상환 전략 제한: 다주택자는 대출 구조 조정 자체가 쉽지 않습니다.
- 브릿지 자금 비용 증가: 전세 반환·잔금 타이밍이 꼬일 때 이 비용이 급증합니다.
4-2. 다주택 정리에서 “고정 vs 변동”을 보는 기준
정리 과정에서 대출을 유지해야 한다면, 단순히 금리 수준이 아니라 “언제 리프라이싱(금리가 다시 정해지는지)”가 핵심입니다. 정리 시점이 6~12개월 내라면, 그 기간 동안의 금리 변동성이 현금흐름을 크게 흔들 수 있기 때문입니다. 결국 다주택 정리는 투자 수익률 게임이 아니라 리스크(현금흐름) 관리 게임에 가깝습니다.
5. 자주 묻는 질문(FAQ)
> Q. 2026년 다주택 정리는 ‘세금 확정’ 기다렸다가 해도 되나요?
> A. 보도처럼 유예 연장/종료가 불확실한 구간에서는 오히려 거래가 느려지고, 전세금·금리 리스크가 먼저 터질 수 있습니다. 그래서 “연장/종료 2시나리오로 준비”해 두는 방식이 현실적입니다.
[연합뉴스](https://www.yna.co.kr/view/AKR20260109060800003)
> Q. 다주택 정리 순서를 어떻게 정해야 하나요?
> A. (1) 전세금 만기·반환 리스크 (2) 대출 이자 부담 (3) 세후 현금(양도세 시나리오별) 순으로 우선순위를 두면, 대부분 합리적 결론이 나옵니다.
> Q. 기준금리가 낮아지면 다주택 정리가 쉬워지나요?
> A. 기준금리는 큰 방향을 주지만, 실제 주담대는 금융채·코픽스·가산금리 등 복합 요인으로 움직입니다. 따라서 “금리 하락 기대”만으로 정리 타이밍을 잡기보다, 현재 기준금리 흐름과 함께 ‘내가 버틸 수 있는 월 상환액’ 중심으로 계획하는 게 안전합니다.
[한국은행 기준금리 추이](https://www.bok.or.kr/portal/singl/baseRate/list.do?dataSeCd=01&menuNo=200643)
6. 마무리
2026년 다주택 정리는 ‘좋은 가격에 파는 기술’만으로 해결되지 않습니다. 양도세 중과 유예(5/9) 같은 정책 변수는 타이밍을 흔들고, 전세금은 반환 시점에 유동성 위기를 만들 수 있으며, 금리·DSR은 시장 전체의 거래 속도를 좌우합니다. 그래서 결론은 단순합니다. 정리 순서는 “세후 현금”이 아니라 “현금흐름 리스크”부터 잡아야 합니다.
[연합뉴스](https://www.yna.co.kr/view/AKR20260109060800003)
핵심 내용 정리:
- 양도세: 유예 연장/종료가 미확정 → 2시나리오로 세후 손익표를 미리 만들기
- 전세금: 만기·역전세가 ‘시간폭탄’이 될 수 있음 → 반환 재원부터 확정
- 주담대 금리/DSR: 내 버티기(월 상환액)와 매수자의 대출 여력을 동시에 악화시킬 수 있음
- 실전 우선순위: 전세·대출 리스크 큰 집 → 세후 현금 표로 최종 매도 순서 확정